马来西亚土地和房地产法律框架：外国投资者必读

wwy
3月14日
讀畢需時 6 分鐘

已更新：3月22日

Types of Property Ownership in Malaysia: Legal Framework and Investment Considerations (中文版)

引言

马来西亚房地产市场对本地及外国投资者均具有较高的吸引力。然而，不同类型的产权在法律属性、持有期限及市场流动性方面存在差异，因此，在进行产业投资或购置时，了解产权结构至关重要。

马来西亚的产权类型主要分为:

· 永久产权（Freehold）-- 无期限所有权

· 租赁产权（Leasehold）-- 设有持有期限，期满需申请续期

· 土地租赁权（Land Lease Rights）-- 仅拥有土地的使用权，无所有权

此外，产权的登记方式可分为：个别地契（Individual Title）与分层地契（Strata Title）。

不同产权类型的法律性质、权利义务及续期规定直接影响产业的市场价值、持有成本及未来投资回报。

1.1 永久产权（Freehold）- 无时间限制的产权持有

永久产权（Freehold）指房产或土地的所有者可无限期持有产权，通常无须续期。不会受到政府续期的限制，且可自由出售、转让、继承或抵押。然而，部分永久产权仍可能受政府规定的权益限制（Sekatan Kepentingan），如州政府审批、马来保留地或土著地块的限制。

该类型的产权主要受《1965年国家土地法典》（National Land Code 1965）监管，并在市场上被广泛认为是最具投资价值的产权类型。

1.2 永久产权的主要特点

产权稳定性：所有者享有完全的土地/房产控制权，无需向政府申请续期或支付额外费用。
市场价值较高：因产权不受时间限制，通常比租赁产权的产业更受青睐，升值潜力更大。
政府干预较少：在符合城市规划的情况下，政府不会干涉土地/房产的买卖和转让。

1.3 永久产权的限制

特定土地用途受限：例如，马来保留地（Malay Reserved Land）即使是永久产权，也仅限于马来人购买。
外国买家购置门槛：部分州政府规定外国买家只能购买高于某个最低价格门槛的永久产权的产业。

2. 租赁产权（Leasehold）— 设有持有期限，期满需申请续期

2.1 租赁产权的法律定义

租赁产权（Leasehold）指业主在特定期限内（通常为99年，部分为60年或30年）持有土地或房产的使用权。期满后，产权原则上归还州政府，但业主可申请续期，续期审批需依据政府政策，并支付相应溢价费用，且审批并非自动获批。

租赁期限的标准：

西马（马来西亚半岛）：通常为99年，但部分地区也存在60年、50年或30年的租赁期。
东马（沙巴、砂拉越）：部分州政府授予的租赁产权（Leasehold）通常为30年至60年，较少延长至99年，许多土地属于原住民习俗地（NCR）或土著土地（Native Title Lands），仅限土著（Bumiputera Sabah & Sarawak）持有。然而，部分州政府授予的租赁产权（Leasehold）可开放给非土著购买，前提是获得州政府批准，且租赁期限可能为30年至99年，具体取决于土地性质和政府政策。

2.2 租赁产权的主要特点

持有期限有限：土地/房产的租赁期设有到期日，随着年限缩短，房产的市场价值和吸引力可能降低。
续期程序复杂：续期需获得州政府批准，涉及地价补偿费用，各州计算方式不同。
融资和贷款限制：银行对租赁产权年限少于50年的产业贷款较为谨慎，可能影响买家的融资能力。

2.3 续期程序

根据《1965年国家土地法典》（National Land Code, NLC），业主可依据第197条和第76条向州政府申请续期，州政府将告知业主续期的条件及所需支付的费用。此外，若租赁产权（Leasehold Property）到期后业主未提交续期申请，该土地/房产将自动收归州政府所有。因此，业主必须在租赁期限届满前主动向州政府提交续期申请，以确保产权得以延长，并避免丧失产权。

申请续期所需费用：

溢价（Premium）：是租赁产权续期时需支付的一次性费用，而非定期缴纳。计算方式因州属和土地用途而异，通常基于政府估值的土地市价。业主需向州政府申请续期，并支付相应的溢价费用，以继续持有该产业。
行政费用：涉及律师费、政府审批费用等。

3. 土地租赁权（Land Lease Rights）— 无产权，仅限使用权

土地租赁权（Land Lease Rights）一般不属于《1965年国家土地法典（NLC）》下的所有权，而是一种基于合同的土地使用权。然而，某些政府授予的短期使用权，如临时占用许可证（TOL），仍受相关法律规管。

马来西亚土地租赁权的主要特点：

无所有权：承租人（Lessee）仅能在合同规定的期限内使用土地，但土地仍归出租方（Lessor，如政府或私人地主）所有。
适用于特定用途：通常用于农业或工业用途，如种植园、工厂或特殊用途建筑（如加油站）。
受合同条款约束：不同于受《国家土地法典（NLC）》监管的租赁产权（Leasehold），土地租赁权仅受合同法（Contract Law）管辖，租赁条款完全由出租方与承租方商定。
通常不可转让 ：许多土地租赁权合同不允许转让、出售或转租，若需转让，必须取得原土地所有者的批准。
土地租赁权的交易性较低，投资者在签署相关协议时应仔细审阅条款，以确保符合商业和法律需求。

4. 房屋产权登记

4.1 个别地契（Individual Title）与分层地契（Strata Title）

在马来西亚，房屋的产权登记分为两大类型：个别地契（Individual Title）和分层地契（Strata Title），两者适用于不同类型的物业，在产权登记时，又根据产权期限，会注明是永久产权还是租赁产权。

4.2 个别地契（Individual Title）

适用于独立式住宅、别墅、排屋（Landed Property），即房屋与土地属于同一名下。
业主拥有土地及建筑物的所有权，可自由进行交易、改建或翻新（须符合土地所在地市议会的建筑条例并获得批准）。
个人地契下的房产通常无需缴纳分层管理费，但需遵守州政府的土地使用条例。

4.3 分层地契（Strata Title）

每个单位拥有独立产权，业主须遵守《1976年分层地契法》（Strata Titles Act 1976）。部分有地分层物业（Gated Strata Development）可能仅需支付管理费，而无须缴纳基金储备金（Sinking Fund）。
业主须缴纳管理费（Maintenance Fee），高层建筑（如公寓、共管住宅）通常还需缴纳基金储备金（Sinking Fund）。
业主委员会（Management Corporation, MC）负责管理与维护建筑物的共有部分，并制定物业管理规则。

5. 土地用途分类

马来西亚的土地可依据《1965年国家土地法典》（National Land Code 1965）划分为以下主要类别：

土地类型	主要用途	备注
农业地（Agricultural Land）	仅限农业用途，如种植、养殖等	转换为住宅、工业或商业用途需向州政府申请
工业地（Industrial Land）	适用于制造业、物流中心、仓库等	需符合环保与安全规定
住宅地（Residential Land）	主要用于建造房屋、公寓、住宅项目	不可用作商业或工业用途
商业地（Commercial Land）	适用于商业建筑，如商场、酒店、写字楼	转换为住宅用途需获得政府批准，并可能涉及地价溢价（Premium）和符合城市规划政策的要求。

每种土地类型均受到特定法律法规的监管，投资者在购买土地时需确保土地用途符合开发计划，并向相关政府部门申请必要的转换许可（如涉及用途变更）。

马来西亚土地特征和地方土地法律模式:

在马来西亚，土地法律系统由各个州政府自主规定，因此不能一统汇总。不同州对产权类型及投资限制都有特征，举例来说：

玻璃市（Perlis）、吉打（Kedah）与霹雳（Perak）的土地法律体系具有特定的历史背景与地方性法规，可能在某些情况下与全国性土地法有所不同，投资者应特别留意。
马六甲（Malacca）、吉兰丹（Kelantan）、登嘉楼（Terengganu）在土地法规方面具有地方特色，某些土地交易、所有权及开发可能受到额外限制，因此投资者需了解相关法规要求。
马来地保留地（Malay Reserved Land）：尽管这些地也可以是永久产权，但法律要求该地仅限于马来人持有，非马来人无法购置或与马来人转让。

结论

在进行房地产购置或投资时，需详细了解持有地区的地法要求。马来西亚的土地法因各州法律框架和要求不同，无法一统概括。因此，在投资前，请务必掌握相关土地法规并寻求专业的法律意见，以确保合规性并最大化投资收益。

在马来西亚，房产所有权类型直接影响土地或房屋的持有权、交易方式以及法律限制。永久产权（Freehold）因其持有期无限，通常具有更高的市场价值，而租赁产权（Leasehold）则受到持有期限的限制，可能涉及续期问题。此外，投资者在购房时，还需考虑地契类型，如个人地契（Individual Title）或分层地契（Strata Title），以及土地用途，包括农业、工业、住宅或商业等类别，以确保投资符合相关法规。

为了降低投资风险，购房者和开发商在购置或开发房地产之前，应咨询律师、测量师及相关政府机构，确保项目符合马来西亚土地法的规定，并避免未来可能出现的法律问题。