马来西亚产权登记与法律保护: 如何保障房地产投资安全
- wwy
- 4月15日
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引言
房地产登记制度不仅是保障产权、规范土地交易的重要法律框架，更是推动经济发展的关键工具。马来西亚采用托伦斯土地登记制度（Torrens System）和《1965 年国家土 地法典》（National Land Code 1965, NLC）对土地管理进行全面规范，从而确立了登记制度在产权保障中的核心地位。根据这一制度，所有土地权利的取得、转让、抵押及其他权益变更，均必须在土地登记机关完成正式登记后方能生效，这大大提升了交易明度与法律效力。
1.什么是托伦斯系统（Torrens System）？
托伦斯土地登记制度（Torrens System）是一种以国家土地登记册（Register of Titles) 为核心的土地产权管理机制，其核心原则是：所有土地权利的取得、转让、抵押及其他权益变更，必须经过正式登记后才具有法律效力。
该制度的核心理念 “登记即产权” （Registration = Ownership）意味着：一旦产权登记完成，登记记录便成为最终、确定且受法律保护的产权证明，无需依赖历史交易文件或产权链进行验证。托伦斯系统旨在取代传统的契约土地制度（Deed System），后者依赖繁琐的产权文件链，容易导致产权不确定、交易效率低下及法律纠纷频发。
2. 马来西亚土地法如何保护产权保障
马来西亚通过《1965 年国家土地法典》（National Land Code 1965, NLC）确立了托伦斯制度（Torrens System），以实现产权登记的最终性，确保产权交易的安全性和透明度。 在该制度下，第 340 条（S.340 NLC）作为核心条款，确立了产权的不可推翻性 （Indefeasibility of Title），即一旦土地权益完成登记，该产权便受到法律承认，除特定例外情况外，不可被推翻或质疑。然而，S.340 同时也设定了某些例外情况，例如欺诈、 伪造及非法取得产权，以防止产权制度被滥用。此外，该条款还规定了善意购买者 （bona fide purchaser）的保护机制，以保障合法交易者的权益。因此，S.340 不仅确保 了产权的稳定性，也在防止土地欺诈与维护公平交易之间取得平衡。
2.1 产权的不可推翻性与例外情况
马来西亚《国家土地法典》第 340 条 （S.340 NLC）确立了产权的不可推翻性 （Indefeasibility of Title），即一旦产权完成登记，该登记即为最终的法律依据，受到法 律保护。然而，该不可推翻性并非绝对，若产权是通过欺诈（Fraud）、伪造 （Forgery）、虚假陈述（Misrepresentation）或非法手段（Unlawfully Acquired Property Interest）取得，法院有权撤销该产权（Tan Ying Hong v Tan Sian Sang & Ors [2010] 2 MLJ 1）。此举确保土地所有权不会因非法交易而被滥用，同时保护善意购买者的权益。
2.2 产权登记的透明性
托伦斯制度要求所有土地交易必须进行正式登记，并完整记录产权信息（Teh Bee v Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7）。政府作为唯一的产权管理者，确保产权登记的准确性 和可执行性，以减少产权纠纷，提高交易的确定性。
2.3 保护善意购买者 (Bona Fide’s Purchaser) 的权益
马来西亚土地法通过《1965 年国家土地法典》第 340(3)条（S.340(3) NLC）提供了对善 意购买者（Bona Fide Purchaser）的法律保护。该条款规定，如果一块土地的产权最初 是因欺诈或非法手段取得，但随后被转让给不知情且支付了合理对价（Valuable Consideration）的受让人，则该受让人的产权不会被撤销。这一法律机制确保了土地市 场的稳定性，使合法交易者能够在不受前手交易瑕疵影响的情况下获得产权保障，同 时避免产权制度被滥用。
S.340(3)条款的设立旨在实现以下目标：
产权的安全性和可预见性对于房地产交易至关重要。若善意购买者的产权 随时可能被质疑或撤销，房地产市场的交易安全性将受到严重影响。该法 律条款确保合法交易者不会因前任所有者的不法行为而丧失产权，从而提 高市场信任度。该条款也强化了托伦斯制度的诚信原则（Principle of Good Faith），确保只有真正的善意购买者才能享有产权保护，防止产权制度被 滥用。
鼓励通过正式登记渠道进行交易——该机制促使购房者和投资者依赖托伦 斯制度的登记程序，确保所有交易在透明、合法的情况下进行，降低产权 纠纷的可能性。此外，它也维护法律的公平性，即任何人不能因自身的欺 诈或非法行为获得产权保障，从而维护产权登记制度的正当性和市场的合 法性。该机制还有效打击非法土地交易，防止产权市场因欺诈或非法手段 而混乱。
3.0 预防房地产欺诈：生物识别指纹认证系统（Biometric Fingerprint Verification）
为了加强房地产交易的安全性，马来西亚土地局（Pejabat Tanah）推出了生物识别指纹认证（Biometric Fingerprint Verification）系统，以防止房地产交易中的欺诈行为。该系统利用指纹识别技术，确保所有产权变更均由合法产权持有人授权，从而提高交易的透明度与安全性。
结论：
马来西亚土地法通过托伦斯制度确立产权登记的不可推翻性，同时设立善意购买者保 护机制，以确保房地产交易的稳定性。 对于外国投资者而言，马来西亚完善的土地登记体系和法律框架，使其成为一个产权 保障较为健全的房地产市场。政府严格执行土地法，确保所有交易透明化，减少产权 纠纷的可能性。然而，尽管法律体系相对完善，投资者在进行房地产交易时仍需保持 谨慎，务必核实产权的负担情况，确保交易过程符合法律要求。建议投资者在购房前 委托马来西亚专业律师进行尽职调查，包括检查土地注册信息、确认产权是否清晰、 是否涉及抵押、租赁或政府收购等潜在法律风险。此外，对于期房项目，务必确保开 发商的过往业绩，房产开发资质及土地权属清晰明确。
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