马来西亚土地与房地产法概览：中国投资者入门必知
- wwy
- 4月15日
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1. 引言
马来西亚位于东南亚，国土面积约 33 万平方公里，由 13 个州（States）和 3 个联邦直辖区（Federal Territories）组成，地理上分为东马和西马两部分。
西马（马来西亚半岛）：包括 11 个州及 2 个联邦直辖区（吉隆坡和布城），北接泰国，南与新加坡隔柔佛海峡相望。
东马（加里曼丹岛北部）：由沙巴（Sabah）和砂拉越（Sarawak）两个邦，以及纳闽（Labuan）联邦直辖区组成。2021 年，马来西亚国会通过宪法修正案，恢复沙巴和砂拉越在 1963 年加入联邦时的“邦”地位，以强调其特殊自主权。
马来西亚的土地事务由州政府管辖，但在联邦法律框架下运作，形成了联邦+州政府双层管理体系。各州可制定本州的土地政策，但仍需遵循联邦法律。在房地产投资或 开发过程中，必须同时考虑联邦与州政府的法规要求，确保合规并降低法律风险。
本篇文章将概述马来西亚土地与房地产法律体系的基本框架，涵盖核心法规、管理体系及关键法律概念，帮助投资者建立清晰的法律认知，为房地产交易与开发提供法律依据。
2. 马来西亚土地管理体系
2.1 土地管理的法律架构
马来西亚的土地管理制度由联邦宪法、联邦土地法律、以及州政府土地政策三大层面构成，形成了独特的管理体系。
首先，《联邦宪法》（Federal Constitution）赋予州政府对土地事务的管辖权，明确规定各州有权管理本州的土地事务（附表9）。然而，若州法律与联邦法律发生冲突，根据宪法第 75 条，联邦法律优先适用，州法律在不一致的范围内无效。这确保了全国土地法规在整体框架上保持一致。
在联邦层面，土地管理由国家制定的核心法律规范，如《1965 年国家土地法典》，适用于全国或特定地区（如马来西亚半岛）。这些法律构建了全国统一的土地管理框架， 为土地交易、用途转换及所有权确权提供法律保障。
与此同时，各州政府仍保有一定程度的自主权，可依据地方需求制定土地政策，例如土地用途规划（住宅、商业、工业）及外国投资者购地规定。这意味着不同州可能在土地买卖、发展规划、甚至最低购房价格门槛方面存在不同要求。因此，在进行房地产投资或开发项目时，了解当地州政府的土地政策至关重要。
2.2 主要监管机构
马来西亚的土地管理和房地产事务涉及多个政府机构，各机构在不同层面发挥作用，共同确保市场秩序与政策执行。
国家土地局（JKPTG） 负责全国土地政策的制定和执行，确保联邦土地法律得以贯彻，并对涉及国家层面的土地管理事务进行监督。
国家土地理事会（NLC, National Land Council） 是联邦政府与州政府之间的重要协调机构，依据《联邦宪法》第 91 条（Article 91, Federal Constitution）运作。其主要职责是制定和协调全国土地政策，确保各州的土地管理政策与联邦政策保持一致，但不会直接干预各州的土地事务。
在州级层面，各州土地局（Pejabat Tanah dan Galian, PTG） 负责土地注册、交易、地契管理、土地用途变更及其他相关事务。每个州的土地局独立运作，投资者在办理土地过户或变更用途时，需直接与相应州土地局接洽。
此外，地方政府（Local Authorities, PBT） 负责城市规划与建筑许可审批，确保所有开发项目符合地方规划政策。例如，房地产开发商在启动新项目之前，必须向地方政府申请规划准证，并符合建筑规范与基础设施要求。
对于涉及工业或商业房地产投资的项目，马来西亚投资发展局（MIDA） 负责审批与监管，特别是涉及外国投资的工厂、商业综合体及产业园区。这确保了外国投资者进入市场时符合政府的经济发展方向，并满足相关投资法规。
整体而言，马来西亚的土地管理体系在联邦法律的统筹下，由州政府主导执行，并辅以地方政府的具体管理职能。这种多层次的监管模式确保了土地事务的稳定性和灵活性，同时为房地产市场提供法律保障。
3. 马来西亚主要土地法律
马来西亚的土地管理体系由多个核心法律组成，其中包括全国适用的《国家土地法典 1965》，以及针对特定州属的土地法规。这些法律规定了土地所有权、交易规则、用途变更及土地征收等关键事项，为投资者和土地使用者提供法律保障。
3.1 《国家土地法典 2020》 (National Land Code (Revised) 2020)
《国家土地法典 1965》是西马（马来西亚半岛）的核心土地法律，不适用于沙巴和砂拉越。该法典构建了全国统一的土地管理框架，明确了土地所有权的法律地位，并规 定了土地交易和使用的相关程序。
在该法典下，土地管理涉及多个方面，包括：
土地权属：确立永久产权（Freehold）与租赁产权（Leasehold）的法律框架，并规定所有权的注册与确认方式。
土地交易：详细规范了土地买卖、转让、抵押等程序，确保产权交易透明合法。
土地用途变更：明确了从农业用地转换为住宅或商业用地的审批流程，以及政府对土地用途的管控。
土地征收：赋予政府在符合公共利益的情况下依法征收土地，同时规定了合理补偿的标准。
这一法典为马来西亚半岛的土地事务提供了稳定的法律基础，使土地所有者和投资者能够在受保护的法律框架下进行交易与开发。
3.2 《砂拉越土地法典》 (Sarawak Land Code)
《砂拉越土地法典》是专门针对砂拉越州的土地管理法规，与西马使用的《国家土地法典 1965》不同，该法典保留了砂拉越州特有的土地制度，确保土地政策符合当地的 历史与社会背景。
其关键特点包括：
土著习惯地（Native Customary Rights, NCR）：特别保护砂拉越土著群体的土地权益，规定土著土地不可随意买卖或转让，必须符合特定程序。
土地权属与交易：土地交易受到更严格的监管，外资购地需符合额外审批要求，以确保当地居民的权益不受影响。
砂拉越的土地法律体系相对独立，投资者在该州购地或进行房地产开发时，需要特别关注与西马不同的法律要求。
3.3 《沙巴土地法规》 (Sabah Land Ordinance)
与砂拉越类似，沙巴州的土地管理体系亦独立于马来西亚半岛，适用《沙巴土地法规》进行管理。该法规在许多方面与西马的土地法典有所不同，主要包括：
土著土地（Native Titles）：规定部分土地仅限沙巴土著拥有，外资及非土著人士无法购买或开发。
土地用途管控：对工业、商业及农业用地的管理方式有所不同，部分土地类型需获得特殊批准方可进行开发。
土地注册与交易：虽然整体交易规则类似西马，但具体交易审批和土地登记程序可能有所不同。
投资者在沙巴州进行土地交易时，应确保所购土地符合当地法规，并咨询专业律师或土地测量师，以避免潜在的法律障碍。
3.4 《国家土地法典（槟城及马六甲）》 (National Land Code (Penang & Malacca Titles) Act 1963)
《1963 年国家土地法典（槟城与马六甲地契）》（National Land Code (Penang and Malacca Titles) Act 1963）旨在将槟城和马六甲的土地制度从原有的“契约注册制度” （Deeds System）转换为“托伦斯制度”（Torrens System），该制度在当时马来亚半岛 的其他九个州已广泛使用。托伦斯制度是一种土地注册制度，它提供不可推翻的土地 所有权（indefeasibility of title），即土地登记上的持有人被法律承认拥有最终的土地权 利。
4. 其他与房地产相关的法律
除了直接管理土地的法律外，马来西亚的房地产市场还受到一系列相关法律的影响，涵盖城市规划、建筑施工、物业管理、房地产交易及外资投资等多个方面。这些法律 确保房地产市场的可持续发展，并保障投资者、开发商、买家及租户的合法权益。
4.1 规划与开发相关法律
为了确保城镇及乡村的发展符合政府规划，并防止无序开发，马来西亚制定了一系列城市规划与土地开发相关法律。
《1976 年城镇与乡村规划法》 (Town and Country Planning Act, 1976) 规定，任何土地开 发项目都必须符合国家与地方城市规划，并获得地方政府的规划准证（Planning Permission）。地方政府有权拒绝不符合规划要求的建筑或项目，以维护城市发展的一 致性。
各地方政府也依据《1976 年地方政府法》 (Local Government Act, 1976) 设定建筑审批标 准、道路排水系统要求及废弃物处理政策，赋予地方政府一定的自主权，可根据地方 需求调整房地产开发政策。
4.2 建筑施工与安全法规
建筑法规的核心目标是确保所有新建建筑符合结构安全、环境保护及基础设施标准， 从而维护居民和使用者的安全。
《1974 年道路、排水与建筑法》 (Street, Drainage and Building Act, 1974) 规定，所有建筑 施工必须符合政府制定的城市基础设施标准，包括道路建设、排水系统及建筑安全要 求。任何未经批准的建筑施工可能会被地方政府勒令拆除。
此外，《1984 年消防服务法》 (Fire Services Act, 1984) 规定所有建筑在交付前必须通过消防安全认证（CF, Certificate of Fitness for Occupation），确保符合防火标准，降低火 灾风险。
为了确保建筑工地的施工安全，政府实施了《2014 年建筑施工（职业安全与健康）法》 (Occupational Safety and Health in Construction Industry, 2014)，要求建筑公司确保工地安 全，符合职业健康安全标准（OSHA），并避免安全事故发生。任何违反安全规定的 开发商或承包商可能面临高额罚款。
4.3 物业管理与分层住宅相关法律
随着公寓及共管住宅（Condominium & Strata Property）的普及，马来西亚政府制定了一 系列物业管理法律，以确保分层住宅的管理与维护。
《1976 年分层地契法》 (Strata Titles Act, 1976) 规定，发展商必须在规定时间内申请分层地契（Strata Title），确保业主能够独立拥有各自单位的产权，同时共同持有公共设施 （如电梯、游泳池等）。
在物业管理方面，《2007 年建筑管理法》 (Building and Common Property (Maintenance and Management) Act, 2007) 要求发展商在交付房产前成立联合管理机构（JMB, Joint Management Body），负责维护公共区域、征收维护费，并处理业主投诉及物业纠纷。
为了进一步规范分层住宅的物业管理，政府在 2013 年出台《分层管理法》 (Strata Management Act, 2013)，取代 2007 年版本，并明确：
业主委员会（MC, Management Corporation）的设立及运作方式。
业主与物业管理公司之间的权利义务。
物业维护费的计算方式及缴纳义务，确保业主公平分摊物业管理成本。
4.4 房地产交易与租赁相关法律
房地产交易涉及买卖、租赁、抵押等环节，为了确保交易的合法性，马来西亚制定了 一系列法律规范。
《1965 年国家土地法典》 (National Land Code, 1965) 是房地产交易的核心法律，规定土地买卖、转让及抵押的程序，确保产权变更符合合法程序，并保障买方权益，防止非法交易。
此外，《1950 年合同法》 (Contracts Act, 1950) 适用于所有房地产交易，确保合同的法律效力。例如，房屋买卖协议（SPA, Sale and Purchase Agreement）必须符合该法律的规定，明确买卖双方的权利与义务，防止纠纷。
4.5 外资参与房地产的法律监管
马来西亚政府对外国投资者购置房地产设有一定限制，主要由经济策划单位（EPU – Economic Planning Unit）监管。
根据 EPU 规定，外国投资者购置特定房地产必须获得政府批准，以确保符合国家经济发展方向。各州政府也设定了不同的最低购房价格门槛，防止外国资本对本地房价造 成过度炒作（此部分将在后续文章详细探讨）。
5. 结论
马来西亚的房地产市场不仅受土地管理法律的影响，还受到城市规划、建筑标准、物业管理、房地产交易及外资监管等多方面法律的约束。这些法律确保了房地产行业的 透明度、可持续性，并为投资者和消费者提供法律保障。
对于房地产投资者和开发商而言，在进入马来西亚市场前，必须熟悉所有相关法律， 确保所有交易、开发及租赁活动符合法律要求。建议投资者在进行土地或房地产交易 前，咨询专业律师、测量师及估价师，确保所有交易程序符合法规，降低法律风险。
《马来西亚房地产投资法律指南：中国投资者必读系列》
