经济策划单位(EPU)购房指南全解读：外资投资马来西亚地产须知
- wwy
- 4月15日
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1.引言
马来西亚房地产市场因其稳定的经济环境、相对较低的房价及对外资的开放政策，一直吸引全球投资者。然而，为了维护国家利益、市场稳定及保障土著群体（Bumiputera）权益，政府对外国投资者购置房地产设立了一系列法律法规和审批制度，以在引入外资与本地经济发展之间取得平衡。
为加强监管，马来西亚经济规划司（Economic Planning Unit, EPU）于2014年推出《产业购置准则》（Guideline on the Acquisition of Properties），并在2022年进行更新。该指南明确了本地及外国投资者在房地产交易中的要求、限制及审批程序，以确保外资流入不会对本地市场产生负面影响。
2. 禁止外资购买的房地产
外国投资者在马来西亚购置房地产时，需注意以下禁止购买的房产类型（基于EPU指南）：
a. 价值低于RM1,000,000的物业单位。(各州最低购买价格不同)
b. 低成本与中低成本住房（Low and Medium-Cost Housing）
此类房产专门保留给马来西亚公民，特别是土著群体，以确保本地居民能够负担得起住房，并防止因外资需求推高市场价格。
该类住房的标准由州政府（State Authority）决定，并可能因州属不同而有所变化。
c. 农业用地（Agricultural Land）
外国投资者通常不得购买农业用地，但符合以下条件的情况可例外：
该土地至少5英亩（约2公顷）
用于政府批准的农业投资，如现代化商业农业（Commercial-Scale Agriculture）或高科技农业。
用于农业旅游（Agro-Tourism）或出口导向型农业（Export-Oriented Agriculture），即农业产品主要面向国际市场。
这些限制的核心目的是确保农业用地不会因外资过度介入而影响马来西亚的粮食安全。
d. 马来人保留地（Malay Reserved Land）
根据《马来人保留地法》（Malay Reserved Land Enactment），此类土地仅能由马来人（包括马来籍公司）持有，外国投资者不得购买或租赁。
该政策的核心目的是保护马来人社区的土地所有权，并维持土著经济利益，避免外资或非马来群体介入此类土地交易。
e. 政府特定用途的土地（Government-Designated Land）
某些土地由州政府划定为特定用途，禁止出售给外国投资者，包括但不限于:土著保留区（Bumiputera Reserved Area）, 公共设施用地（Public Amenities Land）政府机构持有的土地（Government-Owned Land） 。
这些限制的核心目的是确保国家土地资源合理规划和利用，防止外资干预公共基础设施及政策性发展区域。 EPU审批例外情况 尽管EPU对外国投资者购房设有严格限制，但如果外资计划投资符合政府目标的重大项目（如高科技园区、基础设施建设、可再生能源产业等），EPU可能依据个别情况提供例外审批。此类项目通常需要经过多个政府机构的评估，确保符合国家经济发展规划，并不会对本地市场造成负面影响。
3. 最低购买要求与州政府规定
总的来说，外资在商业、工业及农业用地方面的投资，虽然无需获得 EPU 直接审批，但仍需符合相关州政府部门的规定与标准。例如：
房地产类别 | 最低投资额（令吉） | 额外要求 |
商业单位 | 价值 100万令吉及以上。 | 需符合相关商业用途法规 |
农业用地 | 价值100万令吉及以上或至少 5 英亩。 | 且符合以下用途之一：
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工业用地 | 价值100万令吉及以上或5英亩以上 | 需符合现代化农业、农业旅游或出口型农业项目 |
住宅单位 | 价值需为 100 万令吉及以上 | 该类住宅单位收购无需经济部批准但需符合州政府规定 |
亲属间房地产转让 | 无最低投资额 | 仅限直系亲属之间 |
依据2022年最新规定，上述商业单位、农业用地和工业用地的收购的房地产必须登记在本地注册公司名下。
外国投资者在购房前应充分了解各州政府对最低购买价格的规定，并关注不同区域的市场动态，以确保投资符合国家及地方政府的监管要求。
4. 需要马来西亚经济规划司批准的买卖
所有需获得经济规划司批准的房地产购置（不包括住宅单位），包括以下情况：(a) 导致土著权益和/或政府机构权益减少的直接房地产购置，价值达2000万令吉或以上。(b) 非土著通过股权收购间接购置房地产，导致土著权益公司或政府机构的控制权变更，且该公司的总资产中超过50%为房地产，并且房地产价值超过2000万令吉。
购置要求
1. 公司至少30%的股权必须由土著持有。
2. 内资企业的实缴资本必须至少为10万令吉。外资企业的实缴资本必须至少为25万令吉。
3. 购置的房地产必须登记在本地注册的公司名下
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